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时间:2023-02-02 03:17:19 作者:p3ok7ve4p8 浏览量:64415

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“一直是个大坑”!曾号称“亚洲最大”的纯地下商业项目,如今7折拍卖...。。。。

原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”,后因开发商资金链断裂,导致项目烂尾多年,一直开发无果。

近日,位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日,《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉,该项目将于11月10日正式开拍,起拍价6.37亿元。


来源:阿里法拍

青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司(下称华筑置地),从拍卖资料来看,目前项目尚未完工,内部多处房源仍处于毛坯状态,项目上堆有部分建筑材料,与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。

10月11日下午,IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示,纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格,目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。

对于青岛中央广场,柏文喜表示,纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展,但是其位置别具优势,可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。”


曾号称“亚洲最大纯地下商业项目”

曾经有多风光,如今就有多落寞,曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场,怎么就走到了被拍卖的地步?

公开资料显示,2011年,华筑置地拿下该地块使用权,并于2012年开工建设,此后经历多次变更施工方案、施工单位等,中间数次停工、复工,至2019年1月全面停工。

从区位来看,青岛中央广场项目位于青岛CBD正中,地处连云港路与敦化路交叉口,用地面积93850平方米,临近青岛万达广场,属于青岛城市中心地段。


项目所属区位图 来源:中央广场项目评估报告

有青岛市民表示,自己每天上班都会路过该项目,当初项目起点与规划水准都不低,曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”,后来项目停工了,一直处于“大坑”状态。


项目现状 来源:阿里法拍

按照规划,青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造,其中负一层商业面积55250平方米,负二层商业面积62220平方米,负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等,负三层主要为车库。

从评估报告来看,青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元,此次起拍价为6.37亿元,相当于折价30%开拍,届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来,项目所处的核心区位优势是最大看点,若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活,仍值得期待。

不过从青岛的地下商场运营情况来看,似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到:“市北区辽宁路中房防文化城(地下)中心营业状况不容乐观,约有三分之一商铺正常营业,三分之一商铺上锁歇业,另有三分之一商铺空置。”


青岛地下商铺市场状况分析 来源:中央广场项目评估报告

记者注意到,青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目,目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心,青房财富中心、西王大厦等。

据房天下数据,截至2022年7月,青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名,写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个,热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼,租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。


公告未提及已购房者权益

事实上,在此次拍卖以前,就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉,多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。

启信宝数据显示,青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司,持股比例为93%,华筑置地目前已成为多起案件的被执行人,涉及金额在数千万到数亿元不等。

据青岛生活服务新闻网站信网报道,此前购买了中央广场项目的业主,在购房合同上盖章的主要有两家公司,一家是青岛华筑置地有限公司,另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润,持股96%,该公司同样涉及多起司法案件,已经被列为失信被执行人。

对于购买了该项目的业主来说,被法拍后是否能够迎来转机?10月11日下午,北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者,这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。

王玉臣提到,“在部分被拍卖的烂尾楼项目里,时常会出现类似情况,即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权,而不少房子其实已经卖给了购房人。此时,如果对在建工程进行拍卖,势必会影响到购房人的利益。这时,如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉,则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下,成为对方名下资产,购房人就失去了对房屋的期待权,只能解除和开发商的合同,要求返还房款,赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产,购房人就会面临钱房两空的风险。”

王玉臣建议,如果有购房者购买了类似被法拍的项目,务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候,甚至还要提起相关执行异议之诉,尽量中止拍卖流程,避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况,避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。”

华商律师事务所律师周争锋则表示,对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形,原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益,要想让后来的买受人继续承担责任,必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。”

“本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到,之前买了房子的业主,可以依据该条款提出执行异议,排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件,则只能追究开发商的违约责任,而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。

记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰

校对|卢祥勇

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